Verhuur met BTW en enkele wijzigingen

Verhuur met BTW dan toch mogelijk vanaf 1 januari 2019.

Wat moet u weten?

Enkel mogelijk wanneer de huurder een BTW plichtige is die het gebouw (uitsluitend) voor zijn economische activiteit gebruikt, ongeacht de aard van het pand (winkel, fabrieksgebouw, kantoor, opslagruimte, ...)

Zowel huurder als verhuurder moeten uitdrukkelijk kiezen om de huurovereenkomst te onderwerpen aan de BTW en de optie geldt voor de volledige duur van het contract.

Het moet gaan over nieuwbouwprojecten of zwaar gerenoveerde gebouwen die worden opgestart na 1 oktober 2018 en waarvoor nog geen btw op de werken opeisbaar is geworden.

Voorgaande voorwaarde geldt niet bij de verhuur van opslagruimtes. Deze zullen voor verhuur met BTW in aanmerking kunnen komen indien het gaat om een nieuwe huurovereenkomst aangegaan vanaf 1/01/2019.

Bijkomend zal de verhuur van korte duur (maximum 6 maanden) verplicht met btw belast worden en dit zowel voor verhuur aan particulieren als aan ondernemingen (maar niet bij verhuur aan de socio-culturele sector).

Wat is het doel en voordeel van deze regeling?

Vastgoedinvesteringen stimuleren en concurrentiehandicap met het buitenland wegwerken. Doordat de btw op de investering voortaan ook aftrekbaar wordt, zal de kostprijs van de projecten dalen met 21%.

Er zal wel een verlengde herzieningstermijn van 25 jaar gelden voor de btw afgetrokken op het gebouw.

Forfaitaire BTW-regeling

Kleine ondernemingen die verplicht zijn een geregistreerde kassa te installeren, zullen niet langer gebruik kunnen maken van de forfaitaire heffing.

Bovendien zullen vennootschappen die vandaag nog kunnen opteren voor de forfaitaire regeling:

- gewone commanditaire vennootschap (GCV)

- vennootschap onder firma (VOF)

- besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (BVBA)

met ingang vanaf 2020 uitgesloten worden. Vanaf dan zullen enkel natuurlijke personen nog kunnen kiezen voor deze forfaitaire BTW-heffing.

BTW op geestrijke dranken

Volgens artikel 45, §3, 2° W.BTW is de btw op geestrijke dranken (+22°) niet aftrekbaar, tenzij deze zijn bestemd om te worden wederverkocht of tenzij ze worden gebruikt ter uitvoering van een dienst zoals een restaurant of cateringservice. Deze regeling zorgde wel voor problemen bij verkopers van alcoholische dranken die een tasting wilde organiseren of die handelsmonsters wilden aanbieden. Zij dienden een correctie (onttrekking) te doen van de btw die zij reeds hadden afgetrokken op de aankoop van deze dranken (in tegenstelling tot bijvoorbeeld een proeverij van wijnen, waar de btw aftrek wel mogelijk is)

Om daaraan tegemoet te komen heeft de regering nu beslist de BTW-aftrek voortaan ook toe te staan wanneer deze sterke dranken worden aangeboden als handelsmonsters of in het kader van een proeverij.

Verlegging BTW op onroerende werken voor kleine ondernemingen

Werken aan onroerende goederen die gefactureerd worden aan een BTW-plichtige maand of kwartaalaangever zijn verplicht onderworpen aan de verlegging van de heffing. Dit betekent dat er geen BTW op de factuur mag aangerekend worden, maar dat de klant de BTW zelf in zijn BTW-aangifte moet afhandelen.

Aangezien kleine ondernemingen die onder de vrijstellingsregeling van art. 56bis W.BTW vallen (omzet < 25.000 euro), of onder de bijzondere landbouwregeling, geen periodieke aangifte moeten indienen, maar wel over een BE-nummer beschikken ontstaat er soms verwarring of er al dan niet met verlegging van BTW moet gefactureerd worden door de aannemer. Zo bestaat het risico dat de BTW op deze werken uiteindelijk niet voldaan wordt door de klant.

Daarom zullen deze kleine ondernemingen en landbouwers voortaan hun BE-nummer niet meer mogen meedelen aan hun aannemer. Zodanig dat er bij de aannemer geen verwarring ontstaan en de factuur met BTW wordt opgemaakt. Delen zij hun BE-BTW-numer toch mee, dan zullen zij voortaan ook aangesproken kunnen worden om de BTW alsnog te voldoen.

Schenking van onverkoopbare voedingswaren

Verder werd ook beslist dat er geen correctie van de afgetrokken BTW meer moet gebeuren bij schenking van onverkoopbare voedingsmiddelen bestemd voor menselijke consumptie (met uitzondering van geestrijke dranken) voor liefdadigheidsdoeleinden. Daar waar in het verleden enkel de schenkingen aan erkende voedselbanken en lokale initiatieven voor de kunstregeling in aanmerking kwam.

Nieuw boetebeleid btw administratie

Via een interne instructie aan de controlediensten laat de minister van Financiën weten dat een btw boete volledig zal kwijtgescholden worden indien voldaan is aan volgende vier voorwaarden:

- er wordt een individueel en gemotiveerd verzoekschrift ingediend

- het betreft een 'eerste overtreding' van dezelfde aard in een referentieperiode van 4 jaar

- de overtreding werd begaan 'ter goeder trouw'

- op het ogenblik van het verzoekschrift heeft de belastingplichtige voldaan aan de gesanctioneerde verplichting en alle periodieke aangifte ingediend

De goeder trouw van de belastingplichtige zal steeds verondersteld worden. Eventuele kwade trouw moet steeds worden aangetoond door de fiscus.

De interne instructie maakt melding van een lange lijst aan overtredingen die kunnen worden kwijtgescholden, maar het geldt bijvoorbeeld niet voor laattijdige indelingen van de periodieke aangifte of bij niet tijdige betaling van de verschuldigde btw, zelfs al zijn die overtredingen begaan ter goeder trouw.