Voordelen van een patrimoniumvennootschap

Wat is een patrimoniumvennootschap?

Een patrimoniumvennootschap (ook vastgoed- of propco-vennootschap) is een aparte vennootschap die onroerend goed aanhoudt en beheert. Vaak staat ze los van de operationele vennootschap (opco), die de commerciële activiteiten voert. Je verhuurt dan bijvoorbeeld het gebouw van de propco aan de opco.

Wanneer is het zinvol?

• Je bezit of plant meerdere panden (kantoor, magazijn, verhuurvastgoed).

• Je wil risico’s scheiden tussen activiteit en vastgoed.

• Je denkt aan familiale planning of latere verkoop (van pand of van aandelen).

• Je wenst professionele kosten rond vastgoed (interesten, onderhoud, verzekering, belastingen) centraal te beheren.

  
  

De belangrijkste voordelen

1. Risicospreiding (asset protection)Vastgoed zit buiten de operationele risico’s van de opco. Faalt de opco, dan blijft het patrimonium in de propco beschermd (behoudens zekerheden die je zelf verleent).

2. Transparante huurrelatie opco–propcoDe opco betaalt marktconforme huur aan de propco. Dat maakt kosten en cashflows duidelijk en vergemakkelijkt financiering bij de bank.

3. Kostenaftrek en afschrijvingenIn de vennootschap kan je kosten die verband houden met het vastgoed boeken (herstellingen, verzekeringen, keuringen, onroerende voorheffing, beheer, …) en afschrijvingen toepassen volgens de regels. Ook interesten op vastgoedfinancieringen zijn in principe aftrekbaar.

4. Flexibeler (her)financierenEen propco kan zelfstandig leningen aangaan, zekerheden geven op het vastgoed en zo een optimale looptijd/aflossingsstructuur bekomen, los van de bedrijfsactiviteiten.

5. Estate planning via aandelenIn plaats van telkens het pand te schenken/verkopen, kan je aandelen van de propco structureren (verschillende aandeelhouders, generaties, preferente aandelen, …). Dat werkt vaak praktischer en kan fiscaal/organisatorisch gunstiger uitpakken.

6. Verkoopopties: asset deal of share dealLater kan je het pand verkopen (asset deal) of aandelen van de propco (share deal). Een share deal kan voor koper/verkoper registratierechten en btw-impact anders doen uitvallen en kan in onderhandelingen interessant zijn.

7. Duidelijk onderscheid privé/beroepsmatigAlle vastgoedstromen lopen via één vennootschap: boekhouding en rapportering worden overzichtelijker.

8. Governance & mede-eigendomMeerdere eigenaars (partners/familie) kunnen via aandeelhoudersafspraken beslissingsregels vastleggen (huurbeleid, onderhoudsbudget, verkoopdrempels).

   
   

Aandachtspunten (even belangrijk)

• Privégebruik = voordeel alle aard (VAA)Wonen of privégebruik van vennootschapsvastgoed leidt tot belastbaar VAA bij de gebruiker en fiscale gevolgen in de vennootschap.

• Dubbele belasting bij uitkeringWinst op huur of meerwaarde zit eerst in de vennootschap. Bij uitkering (dividend) kan er een tweede heffing zijn. De totale last vergelijk je dus met privé-aanhouding.

• Instap- en overdrachtskostenInbrengen/overdragen van vastgoed brengt registratierechten, btw (in specifieke gevallen) en notariële kosten mee. Zet vooraf het scenario uit (inbreng, verkoop, partiële splitsing …).

• Exit is niet neutraalVastgoed uit de vennootschap halen (liquidatie, uitkering in natura, verkoop aan de zaakvoerder/particulier) kan zwaar belast zijn (meerwaarden in vennootschap, registratierechten bij overdracht).

• Administratie en kostenJaarrekening, vennootschapsbelasting, waarderingsregels, verzekeringen en compliance brengen vaste kosten mee; weeg dat af tegen de voordelen.

• Zakelijkheid en documentatieHuuropbrengsten, kosten, intresten en vergoedingen moeten marktconform en onderbouwd zijn (huurovereenkomst, verrekenprijzen opco–propco, waarderingen).

Praktische opzet in 6 stappen

1. Doel bepalen: bewaren van familiepatrimonium, verhuur aan opco, investering, of mix?

2. Structuur kiezen: bestaande vennootschap herbestemmen of nieuwe propco oprichten; aandeelhouders en stemrechten bepalen.

3. Vastgoed inbrengen of aankopen: maak een kost/risicoanalyse (registratierechten, btw, financiering, zekerheden).

4. Huurcontract opco–propco: marktconforme huur, indexatie, herstellingen, verzekeringen, zekerheden, btw-optie waar mogelijk en nuttig.

5. Financiering & cashplanning: looptijd, aflossingscapaciteit, rente, waarborgen.

6. Governance & exitplan: afspraken over onderhoud, verkoopdrempels, uitkering van cash, en scenario’s bij overlijden/uittreden.

Quick check: geschikt voor jou?

• Meerdere of waardevolle panden?

• Nood aan risicospreiding t.o.v. je activiteiten?

• Plannen voor familiale verdeling/overdracht?

• Verwacht je bankfinanciering op maat van het vastgoed?→ Antwoord je meermaals “ja”, dan loont een patrimoniumvennootschap het onderzoek.

Samenvatting

Een patrimoniumvennootschap kan beschermen, structureren en flexibiliteit bieden rond vastgoed. Het is echter geen standaardoplossing: privégebruik, uitkeringsfiscaliteit en overdrachtskosten kunnen het voordeel neutraliseren. Reken daarom vooraf verschillende scenario’s door (prive vs. vennootschap, asset vs. share deal).

Twijfel je of een patrimoniumvennootschap past?

Laat ons je scenario’s doorrekenen (opco–propco, aandeel–/assetdeal, VAA).